감정평가사 1차·2차 합격률과 난이도 분석｜최근 5년 통계로 보는 대비 전략

감정평가사 시험은 매년 수천 명이 응시하는 대표적인 부동산 전문자격시험입니다.

부동산의 권리 관계와 가치를 평가하는 직업적 특성상, 최근 공시가격 제도 개편과 시장 불확실성 확대에 따라 그 필요성이 더욱 커지고 있습니다.

이번 글에서는 감정평가사 1차·2차 시험의 합격 기준, 최근 5년간의 합격률 추이, 과목별 과락률과 난이도, 그리고 수험생을 위한 효과적인 대비 전략을 종합적으로 살펴보겠습니다.

시험과목부터 공부방법까지

감정평가사 1차·2차 시험 합격 기준

1차 시험

• 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점 시 합격

• 한 과목이라도 40점 미만일 경우 평균이 높아도 불합격

2차 시험

• 논문형 시험, 매 과목 40점 이상 & 평균 60점 이상 충족 필요

• 최소선발예정인원(2025년 기준 180명) 미달 시, 매 과목 40점 이상 득점자 중 고득점자 순으로 합격자 결정

즉, 1차에서는 과락 방지가 핵심이며, 2차에서는 논리적 서술과 실무 적용 능력이 당락을 가릅니다.

최근 5년간 감정평가사 합격률 추이

1차 시험 합격률

• 2020년: 23.27%

• 2021년: 36.87%

• 2022년: 24.08%

• 2023년: 32.15%

• 2024년: 23.28%

➡ 평균 약 28% 수준으로, 해마다 출제 난이도에 따라 큰 변동을 보입니다.

2차 시험 합격률

• 2020년: 16.37%

• 2021년: 13.26%

• 2022년: 11.20%

• 2023년: 8.58%

• 2024년: 7.31%

➡ 2차 시험은 최근 들어 한 자릿수 합격률에 머물고 있어, 실제 최종 합격의 가장 큰 관문으로 평가됩니다.

2024년 1차 시험에 5,755명이 응시하여 최종 2차 시험 합격자는 195명이었습니다. 즉, 최종 합격률이 3.39%입니다. 지난 수년 동안 이렇게 최종 합격률이 5% 미만으로 나타납니다. 

감정평가사 난이도 분석

종합적으로 볼 때,

• 감정평가사 1차는 합격률이 20~30%대로 전략적인 과목 관리가 필요합니다.

• 감정평가사 2차는 합격률이 10% 미만으로 떨어지며, 공인회계사·변리사 등과 비교해도 비슷한 수준의 난이도를 보입니다.

특히 2차는 단순 지식 암기가 아닌 논리적 사고·실무 응용·논문형 답안 작성 능력이 요구되므로, 수험생 입장에서는 장기적이고 체계적인 학습이 필수적입니다.

시험D-day까지 공부로드맵

감정평가사 1차 과목별 과락률 (2021~2024년)

1차 시험에서 가장 주의해야 할 부분은 ‘과락 방지’입니다. 최근 통계를 보면 다음과 같은 특징이 있습니다.

• 회계학: 2024년 기준 과락률 47.62%, 2022년에는 54.31%로 가장 높은 난이도를 보임

• 경제학원론: 과락률 30~40%대, 비전공자에게 특히 어려움

• 민법: 평균 28% 전후, 방대한 양의 조문과 판례로 인한 부담

• 감정평가법규: 약 26%, 법령 개정 반영 여부가 핵심

• 부동산학원론: 약 20%, 상대적으로 안정적이지만 기본 개념 미흡 시 과락 위험 존재

과목별 학습 전략

• 회계학: 기본 개념 확립 + 객관식 문제풀이 반복

• 경제학원론: 공식·그래프 정리와 기출문제 분석 필수

• 민법: 사례 중심 학습, 조문·판례 정리 병행

• 감정평가법규: 최신 개정 법령 반영, 암기 위주 학습

• 부동산학원론: 기초 개념 확실히 다지고 문제풀이로 실수 방지

감정평가사 수험생을 위한 준비 조언

• 1차 시험은 “평균 60점 확보 + 과락 방지”를 목표로 전략적 학습 필요

• 2차 시험은 논문형 대비를 위해 “답안 작성 훈련”과 “실무 적용 능력 강화”가 핵심

• 장기적 관점에서 최소 1~2년 이상의 학습 계획을 세우고, 꾸준히 기출문제 분석과 모의고사를 병행해야 합니다.

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결론

최근 5년간의 감정평가사 합격률과 과락률을 보면, 이 시험은 단순 암기가 아닌 전문지식 + 논리적 사고 + 실무 응용 능력을 요구하는 고난도 자격시험임을 알 수 있습니다.

• 1차 시험: 안정적인 과락 관리와 평균 점수 확보 전략 필요

• 2차 시험: 논리적·체계적 답안 작성 능력이 합격의 열쇠

따라서 감정평가사 시험은 진입 장벽이 높지만, 철저한 계획과 꾸준한 학습을 통해 충분히 도전할 만한 가치가 있는 자격증이라고 할 수 있습니다.